利率再创新低，房市摇摆不定。央行9月19日宣布下调贷款市场报价利率，这已是2025年第三次降息。1年期LPR下调10个基点至2.95%，5年期以上LPR下调15个基点至3.55%，创下历史最低水平。降息消息传出后，房地产中介门店客户咨询量激增，多位房产经纪人表示，部分业主开始调低卖房预期，首次置业者入市意愿明显提升。有业内资深人士直言，对于有意出售房产的业主来说，当前或许是未来一段时间内的最佳时机。
中国经济正处在关键转型期，财经委员会第四次会议明确提出"房住不炒"依然是房地产市场的基本定位。统计局最新数据显示，2025年8月全国70个大中城市新建商品住宅价格指数环比下降0.3%，同比下降4.2%。这已是连续第27个月出现同比下跌。与此同时，一二线热点城市近期房价开始呈现企稳迹象，北京、上海、深圳8月新房价格环比均出现微幅上涨，涨幅在0.1%至0.3%之间。
央行此次降息并非孤立行动。9月以来，多部委密集出台房地产支持政策。住建部、财政部联合发布《关于优化住房公积金使用政策的通知》，将首套房公积金贷款额度上限提高至80万元，二套房提高至60万元。财政部推出新一轮契税优惠政策，90平方米以下住房契税税率下调至1%，90-144平方米住房契税税率下调至1.5%。银保监会要求各大银行适当下调存量房贷利率，加大对合理住房需求的支持力度。这一系列政策组合拳释放明确信号：稳定房地产市场仍是当前经济工作的重要环节。
展开剩余85%降息对购房成本影响几何？以北京市为例，购买一套总价600万元的住房，首付三成，贷款期限30年计算，此次5年期LPR下调15个基点后，每月房贷支付额将减少约500元，30年总计可节省18万元利息支出。对刚需购房者而言，这无疑是一个利好。人民银行货币政策司司长表示："当前利率水平已处于合理区间，央行将密切关注市场反应，保持政策的连续性和稳定性。"
房贷利率下降，为何有专家认为是卖房的最后时机？中原地产首席分析师张先生在接受采访时指出："房贷利率的持续下行确实刺激了部分购房需求释放，短期内可能带来成交量的小幅回升。但从中长期看，随着人口结构变化和居民杠杆率趋于饱和，房地产市场总体上仍处于向存量时代过渡的过程中。当前政策红利期可能是未来一段时间内相对有利的出售窗口。"
数据显示，全国居民杠杆率已从2019年的59.7%上升至2025年二季度的63.2%，接近国际警戒线。国家金融与发展实验室最新研究报告预测，未来五年中国房地产市场将呈现"总量稳定、结构优化、区域分化"的特点，一二线核心城市和强二线城市房价有望保持相对稳定，三四线城市及部分弱二线城市可能面临较大调整压力。
上海易居房地产研究院最新发布的《2025年中国房地产市场展望》报告指出，当前市场购买力主要来源于改善型需求和刚需的叠加释放，这部分需求在政策刺激下提前透支后，市场可能再次面临需求不足的困境。报告数据显示，截至2025年8月底，全国商品房库存总量达到5.3亿平方米，按当前销售速度计算，去化周期超过24个月，处于历史高位。
北京某大型房产中介公司资深刘经理表示："近期明显感觉到市场观望情绪减弱，特别是降息消息公布后，来看房的客户增加了约20%。但有意思的是，增加的大部分是购房客，卖房的业主反而变得更加谨慎，不少人选择暂时撤盘，期待后续政策带来的价格上涨。"
国务院发展研究中心市场经济研究所副所长分析认为："房地产市场正在经历深刻调整，政府的政策导向已经非常明确，即抑制投机炒作，支持合理住房需求。从这个角度看，未来房价大幅上涨的可能性很小，更多会呈现区域分化、小幅波动的态势。对于不同的房产持有者，应根据自身需求和风险承受能力做出决策，而非简单跟风。"
历史经验表明，利率调整对房地产市场的影响往往存在滞后效应。回顾2015年至2016年的降息周期，从政策实施到市场明显回暖大约经历了3-6个月的时间窗口。2019年LPR改革后的降息也同样如此，市场反应期在4个月左右。当前这轮降息可能需要更长的消化期，因为市场基本面与前两轮有本质区别。
房价收入比这一关键指标也值得关注。国家统计局数据显示，2025年上半年全国平均房价收入比为8.7，比2020年的9.3有所下降，但仍高于国际公认的合理区间(3-6)。一线城市平均房价收入比高达15.2，北京、上海更是超过18，居民购房压力依然很大。这也是此次降息政策出台的重要背景之一。
银保监会公布的数据显示，截至2025年8月末，全国房地产贷款余额52.3万亿元，同比增长2.1%，增速创下2015年以来新低。其中，个人住房贷款余额38.9万亿元，占各项贷款的比重为23.7%。房贷增速放缓反映出市场购买力趋于平稳，居民加杠杆意愿减弱。
从国际经验看，成熟市场经济国家在完成城镇化主要进程后，房地产市场通常会进入一个相对稳定的发展阶段。美国房地产市场在20世纪90年代初经历了类似的转型，房价与经济增长保持了较长时期的同步增长。日本则是一个警示案例，1990年代房地产泡沫破裂后，市场经历了长达20多年的调整期。中国房地产市场的未来路径更可能介于两者之间，既不会出现断崖式下跌，也难以重现过去高速增长的辉煌。
那么，对于普通房产持有者，当前是否真的是"卖房最后时机"？这需要从多个维度综合判断。首先，要看所在城市的基本面。中国社科院城市发展与环境研究所发布的《2025年中国城市竞争力报告》显示，未来最具发展潜力的城市主要集中在京津冀、长三角、粤港澳大湾区以及成渝地区，这些区域的核心城市房产价值大概率能够保持相对稳定。
其次，要分析自身的资产配置需求。清华大学国家金融研究院的调研数据显示，截至2025年第二季度，中国城镇居民家庭资产中，房产占比平均高达67.3%，明显高于发达国家30?0%的水平。过高的房产配置比例会增加家庭财富的系统性风险，适度多元化资产配置是更为理性的选择。
再次，要考虑房产的使用价值和投资回报率。当前全国住房平均租金回报率为1.8%，低于同期10年期国债收益率3.1%。纯投资角度看，房产已不再是最优选择。但如果是自住需求，则应更多考虑生活便利性、教育资源、医疗条件等因素。
值得注意的是，各地房地产市场分化明显。国家统计局数据显示，2025年上半年，一线城市新建商品住宅价格同比下降2.1%，二线城市下降3.8%，三四线城市下降5.3%。人口持续流入的都市圈核心城市表现相对稳健，而人口净流出的中小城市面临更大的调整压力。
今年以来，多地出台人才引进政策，通过购房补贴、税费减免等方式吸引高素质人才，间接支持当地房地产市场。以杭州为例，对全日制博士、硕士分别给予100万元、50万元的购房补贴，这在短期内提振了市场信心。但从长远看，城市发展质量、产业结构、就业机会才是决定房地产市场健康与否的根本因素。
恒大研究院院长认为："从长期趋势看，中国房地产市场正在从'黄金时代'迈入'白银时代'，总体特征是'总量稳中有降、结构优化、区域分化'。未来房价不会大涨也不会大跌，而是趋向于一个合理区间内的波动。政策面将更加注重因城施策，以满足居民合理住房需求为导向。"
从全球视野观察，美联储已连续两次降息，9月降息50个基点至4.25?.50%区间，年内可能还有一次降息空间。国际货币宽松环境为中国央行政策调整提供了更大空间。不过，央行行长潘先生近期表示："货币政策要把握好力度和节奏，避免大水漫灌，防范资产泡沫和通胀风险。"这意味着后续降息空间虽然存在，但幅度可能有限。
房地产市场的健康发展离不开金融体系的稳定。央行发布的《2025年第二季度金融机构贷款投向统计报告》显示，房地产开发贷款不良率为6.7%，较年初上升1.2个百分点；个人住房贷款不良率为0.4%，基本保持稳定。这表明开发商资金链风险仍需高度关注，而个人购房者的还款能力总体较强。
购房者的心态也在发生变化。根据国家统计局城镇居民问卷调查，2025年第二季度，打算未来三个月内购房的居民占比为17.3%，较上季度提高2.1个百分点，但仍低于2019年同期的23.5%。居民购房意愿温和回升，但尚未恢复到以往高位。
放眼全局，房地产市场的调整是中国经济转型的必然过程。国际货币基金组织（IMF）最新发布的《世界经济展望》报告预测，2025年中国GDP增长率为4.6%，2026年为4.3%。报告指出："中国经济正在向消费和服务业驱动的增长模式转变，房地产市场的调整是这一过程中的结构性挑战，需要政策持续支持和引导。"
综合多方面因素分析，当前房地产市场正处于政策底与市场底的交汇期。降息等利好政策短期内会提振市场信心，刺激部分需求释放，但难以改变市场长期向存量时代转型的基本趋势。对于卖房者而言，政策窗口期确实提供了相对有利的交易环境，但并非"最后时机"的危言耸听。对于买房者而言，降低购房成本无疑是利好，但入市决策仍需结合自身需求、财务状况以及目标城市的发展前景综合考量。
当前的房地产市场已不再是简单的"涨"或"跌"逻辑，而是进入了一个更加理性、成熟的阶段。不管是买房还是卖房，都应该摒弃投机心态，回归居住本质，基于自身实际需求做出明智决策。正如一位资深市场观察家所言："未来房子会回归商品属性，真正实现'房住不炒'的市场理念。"
利率下调的当下，你对房地产市场的未来走向有何看法？是否认同现在是卖房最后时机的观点？欢迎在评论区分享你的想法和经历。
发布于：天津市